Cuándo puedo hacer una orden de desalojo para mi inquilino
¿Qué es una orden de desalojo?
Una orden de desalojo es un proceso legal mediante el cual un propietario solicita a la corte que un inquilino sea removido de una propiedad rentada. En California, no es legal desalojar a un inquilino sin una orden judicial, incluso si el inquilino dejó de pagar la renta o violó el contrato.
Acciones como cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar pertenencias del inquilino son ilegales y pueden generar consecuencias legales graves para el propietario.
Motivos legales para desalojar a un inquilino en California
La ley de California establece causas específicas por las cuales un propietario puede iniciar un desalojo. Estas se dividen principalmente en desalojos con causa y desalojos sin causa, aunque estos últimos están muy limitados.
1. Falta de pago de la renta
Este es el motivo más común para iniciar un desalojo.
Usted puede comenzar el proceso cuando:
- El inquilino no paga la renta completa
- El pago se realiza fuera del plazo establecido en el contrato
- No existe un acuerdo previo de prórroga o pago parcial
Antes de presentar el desalojo, debe entregar un Aviso de 3 Días para Pagar o Desocupar, indicando:
- Monto exacto adeudado
- Forma de pago aceptada
- Dirección donde puede realizar el pago
Si el inquilino no paga dentro de esos tres días, usted puede presentar la demanda de desalojo ante la corte.
2. Violación del contrato de arrendamiento
Un inquilino puede ser desalojado si incumple términos importantes del contrato, como:
- Tener mascotas no autorizadas
- Subarrendar sin permiso
- Exceder el número permitido de ocupantes
- Usar la propiedad para fines no permitidos
En estos casos, generalmente se debe entregar un Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar, otorgando al inquilino la oportunidad de corregir la violación.
Si no corrige el problema dentro del plazo, usted puede proceder legalmente con el desalojo.
3. Daños a la propiedad
Cuando un inquilino causa daños significativos o intencionales a la propiedad, más allá del desgaste normal, el propietario puede iniciar un desalojo.
Ejemplos incluyen:
- Daños estructurales
- Modificaciones no autorizadas
- Destrucción deliberada de áreas interiores o exteriores
Dependiendo de la gravedad, el aviso puede permitir o no la corrección del problema.
4. Actividades ilegales
La ley permite desalojar a un inquilino que realiza actividades ilegales en la propiedad, tales como:
- Venta o consumo de drogas
- Violencia
- Uso de la propiedad para actividades criminales
- Almacenamiento de armas ilegales
En estos casos, se suele usar un Aviso de 3 Días para Desocupar, sin opción a corregir la conducta.
5. Finalización del contrato de arrendamiento
Si el contrato ha terminado y el inquilino permanece en la propiedad sin su consentimiento, usted puede iniciar un desalojo.
Esto aplica cuando:
- El contrato era por tiempo definido y expiró
- Usted dio aviso adecuado de no renovación
- El inquilino no desocupa voluntariamente
En contratos mes a mes, el aviso suele ser de 30 o 60 días, dependiendo del tiempo de ocupación y las leyes locales.
Desalojos “sin causa” en California
California tiene leyes de protección al inquilino, como la Ley AB 1482, que limita severamente los desalojos sin causa.
En muchas propiedades:
- No se puede desalojar sin una razón válida
- Se requiere una causa justificada después de cierto tiempo de ocupación
- En algunos casos, se debe pagar reubicación al inquilino
Antes de intentar un desalojo sin causa, es recomendable consultar con un abogado o experto legal para confirmar si su propiedad está exenta.
Avisos legales: paso obligatorio antes del desalojo
Nunca puede presentar un desalojo sin antes entregar el aviso correcto. Algunos de los avisos más comunes son:
- Aviso de 3 Días para Pagar o Desocupar
- Aviso de 3 Días para Corregir o Desocupar
- Aviso de 3 Días para Desocupar (sin opción de corregir)
- Aviso de 30 o 60 Días para terminar el contrato
El aviso debe cumplir con requisitos legales específicos, incluyendo forma de entrega y redacción correcta.
¿Cuándo puede presentar la demanda de desalojo?
Usted puede presentar la demanda de desalojo, conocida como “Unlawful Detainer”, cuando:
- El plazo del aviso ha expirado
- El inquilino no pagó, no corrigió la falta o no desocupó
- Usted cumplió correctamente con todos los requisitos legales
A partir de ahí, el caso pasa a la corte y será un juez quien determine el resultado.
Errores comunes que deben evitar los propietarios
Muchos desalojos se retrasan o se pierden por errores evitables, como:
- Usar el aviso incorrecto
- Calcular mal los días del aviso
- Aceptar pagos parciales sin acuerdo escrito
- No respetar leyes locales de control de renta
- Intentar desalojar sin orden judicial
Evitar estos errores le ahorra tiempo, dinero y problemas legales.
¿Cuánto tarda un desalojo en California?
El tiempo varía según el caso, pero generalmente:
- Puede tardar de 30 a 60 días
- Puede prolongarse si el inquilino responde o apela
- Casos complejos pueden durar varios meses
Por eso es importante iniciar el proceso correctamente desde el principio.
¿Necesito un abogado para desalojar?
Aunque no es obligatorio, contar con un abogado o asesor legal especializado en desalojos puede ayudarle a:
- Evitar errores legales
- Reducir retrasos
- Proteger sus derechos como propietario
- Aumentar la probabilidad de un resultado favorable